Grundstücksmarktbericht: Immobilien sind im Preis weiter gestiegen

(pen) Wie haben sich Umsätze und Preise auf dem Grundstücksmarkt im Ennepe-Ruhr-Kreis entwickelt? Wo liegt das Preisniveau? Wie hoch war die Nachfrage nach Wohnungseigentum? – Antworten auf diese Fragen liefert alle zwölf Monate der Grundstücksmarktbericht. Herausgeber ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten.

„Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben oder sein Traumhaus bauen möchte, sollte stets im Hinterkopf haben: Bis zum tatsächlichen Einzug muss viel Geld investiert werden. Um dieses nicht in den Sand zu setzen, lohnt es sich, den Wert der Immobilie und die Marktlage bereits zu Beginn kritisch zu prüfen“, wirbt Jürgen Wagenbach, vorsitzendes Mitglied des Gutachterausschusses, für einen Blick in den jetzt veröffentlichten aktuellen Bericht. Er könne Kauf- oder Bauwilligen wichtige und dazu noch kostenfreie Anhaltspunkte liefern.

Grundlage des 112-seitigen Druckwerks sowie der neuen Boden- und Immobilienrichtwerte sind Kaufverträge, die in 2022 geschlossen und anschließend von den Notaren an den Gutachterausschuss übermittelt wurden. Berücksichtigt werden Verkäufe von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Eigentumswohnungen.

Insbesondere der am 24. Februar 2022 begonnene Ukraine-Krieg hatte im vergangenen Jahr erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. So stieg die Inflation innerhalb kurzer Zeit auf über 10 Prozent an, was Leitzinserhöhungen auslöste und die Wohnungsbaukredite in wenigen Monaten von etwa 1 Prozent auf bis zu 4 Prozent steigen ließ. Zusätzlich stiegen die Baukosten im Jahr 2022 um rund 17 Prozent.

Diese Entwicklung hat auch auf dem Grundstücksmarkt im Ennepe-Ruhr-Kreis Spuren hinterlassen, so sind zum Beispiel geplante Neubauprojekte aufgrund der kaum noch zu kalkulierenden Kosten im Jahr 2022 so gut wie nicht mehr realisiert worden. Und auch die Anzahl der im letzten Jahr eingereichten Kaufverträge ging gegenüber den Vorjahren um rund 16 Prozent auf jetzt 2.560 zurück.

Eine Entspannung bei den Immobilienpreisen ist in 2022 nicht eingetreten. Die Kaufpreise sind in fast allen Teilmärkten weiter gestiegen, wenn auch nicht mehr so stark wie in den letzten Jahren. Es bleibt also abzuwarten, so Wagenbach, ob es im Jahr 2023 aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen tatsächlich zu einer geringeren Nachfrage und somit zu einem von Wirtschaftsfachleuten prognostizierten Rückgang der Kaufpreise von Wohnimmobilien kommt.

Der Grundstücksmarktbericht verzeichnet bei der Anzahl der verkauften unbebauten Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau im Jahresvergleich 2021/ 2022 einen Rückgang von nahezu 50 Prozent. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass es im Kreisgebiet derzeit kein Neubaugebiet gibt, in dem Baugrundstücke verkauft werden. Es lagen dem Gutachterausschuss lediglich 33 Kaufverträge vor. Der Durchschnittswert betrug 319 Euro pro Quadratmeter (Im Vergleich 2021: 279 €/ m²).

Je nach Größe und Lage liegen die meisten Bodenrichtwerte im Ennepe-Ruhr-Kreis zwischen 150 und 350 Euro pro Quadratmeter. Bodenrichtwert-Spitzenreiter im Ennepe-Ruhr-Kreis bleibt der Ahlenberg in Herdecke, für das fiktiv unterstellte unbebaute Durchschnittsgrundstück (1.000 m²) ergibt sich bei dem Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter ein Gesamtwert von 500.000 Euro.

Die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser (Minus 13 Prozent in 2022) sowie der Eigentumswohnungen (Minus 21 Prozent in 2022) ist gegenüber dem Vorjahr stark gefallen. Der Durchschnitt der Preise für Einfamilienhäuser ist 2022 aber dennoch gegenüber dem Vorjahr leicht von 2 bis 8 Prozent angestiegen.

Je nach Objektart und Baujahr ergaben sich auch deutliche Steigerungen gegenüber dem Vorjahr. So wurde für ein freistehendes Einfamilienhaus der Baujahresklasse 1975 bis 1994 im Durchschnitt 520.000 Euro (Vorjahr 403.000 Euro) bei einer Wohnfläche von 165 Quadratmeter bezahlt. Eine Doppelhaushälfte der gleichen Baujahresklasse und einer Wohnfläche von 130 Quadratmeter wurde durchschnittlich für 390.000 Euro (Vorjahr 361.000 Euro) verkauft.

Auch der mittlere Preis für Neubaueigentumswohnungen ist mit 3.810 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 83 Quadratmeter erneut stark gestiegen (rund 10 Prozent). Allerdings ist die Anzahl der verkauften Neubaueigentumswohnungen von rund 50 auf nur noch 8 Kauffälle im Jahr 2022 gesunken. Die Quadratmeterpreise für Altbauwohnungen sind ebenfalls gestiegen. Für Wohnungen der Baujahre 1985 bis 1994 sind im Durchschnitt 2.030 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche fällig (Vorjahr 1.890 €/m²). „Preisabweichungen nach oben oder unten ergeben sich natürlich durch Lage, Ausstattung und Alter der jeweiligen Wohnung“, macht Wagenbach deutlich.

Im Grundstücksmarktbericht sind die Angaben zu Anzahl, Geld- und Flächenumsatz sowie die Durchschnittspreise der einzelnen Teilmärkte für den gesamten Ennepe-Ruhr-Kreis angegeben. Die Zahlen sind zusätzlich auch nach Gemeinden ausgewiesen. Darüber hinaus veranschaulichen Diagramme die unterschiedlichsten Sachverhalte.

Interessierte finden den aktuellen sowie ältere Grundstücksmarktberichte sowie Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte über die Landesseite www.boris.nrw.de oder auf der Internetseite www.gutachterausschuss.en-kreis.de unter dem Menüpunkt „Produkte“.

Stichwort Grundsteuerreform

Durch die Grundsteuerreform haben die vom Gutachterausschuss beschlossenen Bodenrichtwerte für alle Grundstückseigentümer eine besondere Bedeutung erlangt. In diesem Zusammenhang weist Herr Wagenbach darauf hin, dass die Verarbeitung der Bodenrichtwerte durch die Finanzverwaltung für die Ermittlung des Grundsteuerwertes nach einem gesetzlich vorgegebenen Bewertungsmodell des Landes NRW erfolgt. Die vom Gutachterausschuss beschlossenen wertbestimmenden Merkmale einer jeden Bodenrichtwertzone sowie weitere wertbeeinflussende Eigenschaften eines Grundstücks (z.B. Zuschnitt, Topographie, Immissionen) bleiben bei dem Bewertungsmodell der Finanzverwaltung unberücksichtigt. Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses können hierzu keine Hinweise geben. Bei Fragen zu Bodenrichtwerten, die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform bestehen, sollte daher die Hotline des zuständigen Finanzamtes angerufen werden.

Stichwort Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung Arnsberg für fünf Jahre bestellt. Sie kommen vorwiegend aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Die Mitgliedschaft ist ehrenamtlich. Sitz des „Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten“ und seiner Geschäftsstelle ist Schwelm, die Geschäftsstelle ist organisatorisch in die Kreisverwaltung des Ennepe-Ruhr-Kreises eingebunden. Vorsitzender ist Jürgen Wagenbach, Leiter der Geschäftsstelle Stephan Cummerwie.

Erreichbar ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses unter 02336/93-2627, gutachterausschuss@en-kreis.de oder die Internetseite www.gutachterausschuss.en-kreis.de. Die Anschrift lautet: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Hauptstraße 92, 58332 Schwelm.

Pressekontakt: Kira Scheven

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Ennepe-Ruhr-Kreis, Pressestelle, Ingo Niemann (V.i.S.d.P.), Franziska Horsch, Lisa Radtke, Kira Scheven, Hauptstr. 92, 58332 Schwelm

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